国内不動産について

NZの不動産はこれまでゆっくり価値も上がり、家賃も少しづつ上がってきました。
一方、日本国内の不動産を見ると価値も下がり傾向で、家賃についても築年数が古くなると下がる傾向があると思います。
そうみると国内不動産投資って何なんだと思います。

国内不動産は初心者には難しい

個人的な意見ですが、国内不動産投資は海外より身近に感じますが、意外に難しいと思います。
まずは先ほど述べた価格も家賃も年数とともに下がり傾向であることです。
このような状況では、相当割安で買うか付加価値を高めるノウハウがなければ利益は出にくい構造だと思います。
しかし相当安く買うにしても、実績の無い初心者にはまずそのような物件情報は流れてきません。
それにそのような格安物件は癖があるものも多いので、経験が無いとうまく運用できないと思います。
付加価値を高める手法にしても、初心者にはハードルが高いと思います。
損する覚悟で築古物件を買い、DIY等で付加価値を高める練習をするくらいの覚悟が必要かもしれません。

利益が出ているのはローン金利は安いら

日本国内の不動産投資で利益の要となるのは、値上がり益(キャピタルゲイン)ではなく家賃収入(キャッシュフロー、インカムゲイン)です。
そして日本はローン金利が安いです。
なのでローン金利が安いおかげで辛うじてキャッシュフローが出ている側面もあると思います。
海外の場合、日本のようにローン金利は安くないので、家賃収入重視の投資では利益は出ないと思います。

またキャッシュフローについても今はプラスでも、将来家賃が下がった場合はマイナスに転じる可能性もあると思います。さらに金利が上がった場合、一発でキャッシュフローがマイナスになる可能性もあり得ます。
なので初心者が高額のローンを組んで国内投資をするのはかなりリスキーだと思います。

借主の立場が強い

国内不動産の特徴として借主保護が強いというところです。別の言い方をすれば、大家の立場が借主より弱いということになります。
今回のコロナ騒動でも借主を守るために家賃の免除や減額を認めるような世論が上がった程です。

家賃滞納があってもすぐには追い出せませんし、借主の要望にもある程度応えなくてはなりません。
借主も方も、最近は知恵をつけている人が多く、強気に交渉してくる人もいます。
空き家が増えている、借り手が減っているという状況なのでこれは仕方がない流れなのかもしれません。

このように借主の立場が強いというのは大家にとってはやりにくいところも多いと思います。

国内不動産の妙味は何なのか

以上より、国内不動産を例えるならば、下りエスカレーターを頑張って登っているようなものだと思います。

もちろん国内にも例外もあり、価格、家賃が上がる場所もあると思います。
しかしそのような場所は大都市の一等地であったり、主要駅に近い等の好立地物件であり価格も高く初心者が容易に参入できる余地はないと思います。

また本やブログを読むと初心者から始めてうまく利益を出している国内不動産投資家もいるように見えますが、果たしてどれだけの新規参入者が、国内不動産でうまくいっているのか疑問です。

一方、英語圏先進国の不動産は、日本とは状況が全く逆です。
不動産価格も家賃も上がり傾向で貸主の立場が強いです。
初心者でも持っているだけで価値も家賃も上がっていくのです。

将来も英語圏先進国は価格、家賃がこのまま上がり続け、一方の国内はる下がり続けるのかはわかりませんが、個人的には今後も英語圏先進国の方が利益は出やすい気がします。

こう見ると、今あえて日本国内の不動産に投資するメリットは無いような気がします。現状では国内不動産投資の妙味が見出せません。

しかし、日本の不動産にも興味があるので、勉強や情報収集だけは続けていこうと思います。

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