為替の影響

海外で不動産投資をする場合、切っても切れないのが為替です。
購入、売却時はもちろん、所有時も為替は気にしなくてはなりません。
この為替、国内不動産には無いリスクの一つだと思います。

1円の差もバカにならない

購入売却時については1円の差もバカにならないと思います。
仮に50万ドルの物件を購入する場合、1円の差で50万円変わることになります。
10円ならば500万円です。
為替は読めないというのが正直な意見ですが、対策としては円高が来たと判断したならば外貨に両替する、FXでポジションを持っておくことだと思います。
FXというとトレードというイメージが強いと思いますが、FXは手数料の安い両替として活用できます。
FXを使った両替については機会があれば紹介したいと思います。

円建てローンでは円高に注意

円建てでローンを組んだ場合の最大のリスクは円高です。
円高が進行し、ローン残高に対し、円換算した物件価格が一定の割合を下回ると、一部繰り上げ返済や追加の担保を求められます。

例えば50万ドルの物件を購入したとします。
その時の為替レートは1ドル100円とします。
円換算するとこの時の物件価値は5000万円となります。(50万ドル×100円)
仮に1000万円は自己資金、4000万円分ローンを組んだとします。
このときの物件価値に対するローンの比率は80%となります。
(4000万/5000万×100=80%、自己資本率は20%)

そして為替が変動し1ドル80円になったとします。
ローン比率がどのように変化するのか計算してみると
ローン残高は円建てなので4000万円は変わりません。
一方物件の円換算の価値は
50万ドル×80円=4000万円となります。
この場合の物件価値に対するローンの比率は100%になります。
自己資本率0、つまり債務超過寸前の状態です。

通常、銀行はローン比率が70%~80%を超えると、これらの率以下に下げるよう繰り上げ返済などを求めてきます。
仮に繰り上げ返済する自己資金が無ければ、銀行側の判断で物件を売却されてしまうリスクがあります。このリスクについてはローンを組むとき契約に必ず書かれているはずです。

物件購入後は、ローンを返済しているので実際はローン残高も少しづつ減り、ローン比率も下がっているはずなのですが、急激な円高が来た場合には注意が必要です。
円ローンを組んだ場合はローン残高がいくらあり、ローン比率がいくらくらいなのか注視する必要があります。

日本の確定申告では円換算する

海外不動産からの収入とはいえ、日本国内に住んでいる場合は、日本での確定申告が必要となります。
そして申告する際は収支を円換算しなくてはなりません。
そうなると、為替レート次第で収支が変わり、税額も変わってきます。
物件購入、売却や円建てローンの時の円高のリスクに比べれば小さなリスク化もしれませんが、確定申告は物件を所有している以上、毎年行うことなので無視できない金額なのかもしれません。

以上、為替の影響について書きましたが、一番のリスクは円ローンを組んだ際の円高がだと思います。機会があればこちらについても詳しく書いてみたいと思います。

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