ハウジングNZと一般物件の比較

ハウジングNZ物件にも一般物件にもメリットがあればデメリットもあると思います。
今回はハウジングNZと一般物件の比較を私なりにしてみたいと思います。

ちなみに私の物件1号は一般物件、2号はハウジングNZです。
これらの経験も加味してみます。

利回り

物件1号の購入時の表面利回りは7%超。
ハウジングNZである2号は約5.5%でした。

ちなみに購入時期ですが1号は9年半前、2号は4年前です。
購入時期が異なるので正確なことは言えませんが2号を9年半前に購入していたならば6%超だったと思います。

そして現在のRates(固定資産税)の評価額を基に表面利回りを計算すると
1号は4%超。
2号は6%超。

意外なことにハウジングNZの方が高いのです。
最近の契約更新で賃料が上がったことも要因かもしれませんが、更新前の表面利回りも計算したところ約5.5%でした。

私の所有物件で比較した場合、表面利回りはハウジングNZの2号が1枚上のようです。

ただ、これまでの私の経験からは一般物件の方がハウジングNZより利回りが高い印象があります。
対象がそれぞれ私の所有物件と限定しているので、あまりあてにならないかもしれません。

値上がり

NZの販売履歴が見れるサイト「propertyvalue」で物件1号と2号を見ると値上がりは物件1号の圧勝です。

参考までに私が1号を購入した9年半前の基準価格で両物件を比較してみると、1号は2倍以上、2号は1.5倍に値上がっています。(現在の価格はRatesの評価額と想定)

キャピタルゲインでは一般物件の圧勝だと思います。
事実、ハウジングNZは特殊な物件であることから値上がりが一般物件に劣ると聞いたことがあります。
またオークランドの多くの物件がこの10年間で倍に値上がっています。(オークランドのほとんどの物件は一般です)

なので先ほど述べた表面利回りですが一般物件がハウジングNZより低かったのはこの値上がりの大きさもあると思います。

家賃がさほど変わらず物件価格が上がれば当然利回りは下がります。
特に1号は倍以上に値上がっているので、利回りが2号より低くて当然なのかもしれません。

安定性

安定性と言う面では、昨日の記事でも書いた通り、ハウジングNZに分があると思います。
ハウジングNZという公社みたいなところがリースしているので空室の心配もありませんし、一般の方に貸すより滞納などのリスクは少ないと思います。

参考までに空室についてですがNZは空室率が非常に低いです。
空室率は2%以内と言われていて空室ができてもすぐに埋まるようです。

なので一般物件でも空室の心配は無用で安定性という面もハウジングNZと大差は無いと思います。
事実、1号については私が所有してから1度も空室になっておりません。

また、NZは貸主の権限が強いので空室や滞納があった場合、日本よりは退去させるのが容易だと思います。(コロナの影響で以前ほど容易に退去させることはできなくなっているとのこと)

その他

ハウジングNZのデメリットの一つなのですが、契約期間中は自分が住みたくても住めません。
例えば来月からNZに移住するから、部屋を今月中に明け渡してくれと言うことができません。
一方、一般物件は貸主の権限が強いので、出て行ってもらうことは可能です。

が、しかし・・・上述しましたがコロナの影響で法律が改正され、以前ほど容易に退去させることが出来なくなっています。

すぐに移住したい人にはデメリットかもしれませんが私の場合、今すぐ移住するわけでもないので特に問題は無いと思っています。

まとめ

以上、まとめると以下の通りです。

①利回り
ハウジングNZの方が高い。ただし物件の値上がりなどの影響もあるので一概にハウジングNZに分があるとは言い難い。

②値上がり
一般物件の圧勝。キャピタルゲインを狙うならば一般物件の方が良い。

③安定性
ハウジングNZの方が安定性が高いが、そもそもNZは空室率自体が低いので、空室の心配は不要。

④その他
ハウジングNZは契約期間中は自分自身が住むことはできない。

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