非居住者向け不動産融資の話

先日、私宛に非居住者向け不動産融資の話がありました。
最近はコロナの影響もあり、不動産は専ら情報収集のみで具体的な計画は建てていなかったでのですが、面白そうな話だと思いました。

どんな融資?

海外で不動産投資をする場合、現地の銀行で融資を組んで物件を購入するのが通常の方法です。
私の1号物件は英国系の銀行から融資を引き出すことができましたが、今ではそれはできません。
また、日本の銀行からローンを組んで海外で買うことも、現状ではほぼ不可能だと思います。

そして現地の銀行ですが、非居住者には融資をする国は今ではほとんどありません。
なので海外不動産に関する融資は、この10年で年々ハードルが上がってきたように思えます。

そんななか上がってきたのが、今回の融資の話です。

話によると私のNZの物件を売らずに、担保にして融資や現金を引きだすことができ、その資金でNZ以外の国に投資できるとのことでした。
要するに物件を売らず、その値上がり分の価値(空き担保)から現金や融資を引き出し、それを元に日本はもちろんオーストラリアやアメリカの物件が買えるのです。

私の物件の中で特に1号は値上がりしており、市場価格に対しローンの割合も小さいのでこれが使えれば数千万円は自己資金として使えると思いました。

しかし、世の中そんなに甘くはありません。

ローンの完済が必要

面白そうなので私の物件1号の情報を提示し、さらに詳しく聞いてみました。
その結果、現在残っているローンを完済し抵当を外す必要があるとのことでした。

一つの物件に抵当が2つあるというのが融資する側としても不都合なのでしょう。

そして、そのローンの残額ですがおよそ800万円あります。

不動産投資の世界から見れば800万なんて端金なのかもしれません。
しかし私のようなサラリーマン弱小投資家からすれば、今すぐポンと返せる額ではありません。

やはり、すぐ簡単には使える融資ではなく、ある程度の資金が必要であることがわかりました。

抵当を外すには

ただ、今回の融資の話を聞いてよかったと思うこともありました。
その一番は次の作戦が立てやすくなったことです。

要するに1号の現在のローンを完済すれば、物件の価値の最大7割くらいが自己資金として使えるのです。

そのローンを完済して抵当を外す方法ですが、私が今思い浮かぶのは
①とにかく繰り上げ返済する。
②どこかからフリーで使えるローンを借りて、そのお金で一気に1号の残債を返済する
くらいしか浮かびません。

①は時間がかかりますが、堅実で確実そうです。
しかも、完済すれば1号の市場価値すべてを担保にでき、価値の7割引き出せれば、次の購入する物件の自己資金としてもそれなりに使えそうです。
問題は完済したときに買える物件があるか、今狙っている地域、国の物件も完済時には大幅に値上がりしている可能性があることです。

②はフリーで800万円も貸してくれるとことがあるのか疑問です。
またフリーとなると金利もそれなりかかると思います。
理想は、公庫や地銀から金利2パーセントくらいで借りることができるなら検討の余地が大いにあると思います。
まちがってもア〇ムとかモ〇ットのようなところから借りることはあり得ません(笑)

とりあえずは地道ですが①をメインに②については調べてみて使えそうならば検討してみたいです。

1号の残債については、ゆっくり返済していこうと考えておりましたが、今回の話より抵当が無い物件があると、選択肢が増えると思いました。

物件数を増やすならば選択肢が大いに越したことはないと思います。

やはり投資には現金や抵当がない物件というのは限られたチャンスをつかむためにも大事だと思いました。

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